謝國忠買房不能抗通脹去美國買房房地產

2019-12-08 16:09:28 来源: 天水信息港

谢国忠:买房不能抗通胀 去美国买房_房地产

--访独立经济学家谢国忠 目前,房价增长速度已经超过了通胀速度,因而在中国买房对抗通胀,并不是最明智的选择--就在几乎所有人都唱多中国楼市的时候,谢国忠再次抛出了他的"悲观"论调 谢国忠,着名的"悲观主义"金融预言家,中国股市和楼市的唱空者虽然其"悲观"的言论很多人不爱听,但不得不承认,在过去的十多年里,谢国忠准确预测到了亚洲金融危机、美国衰退、中国股市和楼市的逆转及石油泡沫破灭这些预测均在市场被认为是最好的时候 如今,中国楼市的小阳春俨然成了大阳春,价格连续飙升,"地王"频现就在几乎所有人都唱多中国楼市的时候,谢国忠再次抛出了他的"悲观"论调而这一次,在揭露中国楼市泡沫之下真相的同时,他更是提出了"去美国买房"的"另类"观点 建筑在"故事"之上的中国楼市 《浙商》:我有朋友参加了今年8月的房地产博鳌论坛,回来跟我说,今年这届论坛的情况和去年相比,实在是相差太大了去年参加的人很少,大家都垂头丧气的,而今年大家都喜笑颜开论坛上一个主流的声音,就是觉得中国的房地产再涨个10年、20年都没有问题,因为中国的人口太多了,中国的刚性需求太大了不知您怎么看这样的观点 谢国忠:中国楼市有个最大的特点,就是喜欢"讲故事"所谓的刚性需求,政府保房地产,这些都是"故事"楼市大涨需三个因素,一个是巨大的需求,主要和人口挂钩;一个是人民收入大幅提高,这个主要靠工资;还有一个则是资金链和银行的利息、信贷相关现在中国楼市的大涨只有一个因素,就是资金链,完全是靠银行里的钱支撑起来的只要银行里面还有钱,那就什么"故事"都能讲 《浙商》:为什么说刚性需求是在"讲故事"呢 谢国忠:很简单,中国楼市刚性需求的后劲来自那里主要来自城市化进程中那些进城的农民但问题是,这些农民买得起城市里的房子吗根本买不起,连白领都不一定买得起,别说农民了就算他们买得起,这还是一个"故事",因为目前中国的城市化已经达到了50%,它可以持续到75%的样子,接下来,由于人口老龄化的原因,农村人口将减少,因而中国城市人口会增加3亿人而目前,城市居民人均占有住房面积为28平方米,也就是说,将会有大概84亿平方米的需求现在,中国已经完成了超过20亿平方米的建设,每年的建筑生产能力有15亿平方米,却只能卖出去8亿平方米其实,中国房地产已是一个很成熟的行业了,早已过了上升期,高点也已经被逾越,所以产能过剩的危机绝对会在未来爆发出来 《浙商》:但是很多人认为土地是有限的,不可能造那么多房子,到那个时候,物以稀为贵,房价还是会居高不下 谢国忠:这又是一个"故事"20年前,我去日本,发现那里的房价特别高,问朋友为什么,朋友就拉着我到东京街上,指着那些高楼大厦说:"你看看,那里还有地造房子啊"但现在呢,日本的地价跌了80%-90%这告诉我们,说没有地,那是在"讲故事"中国完全可以通过盖高楼和围海造地的方式来扩大土地供应量,尤其是围海造地,才几十美元一平方米,很便宜 买房不是对抗通胀的最好手段 《浙商》:您刚刚说,目前中国房价的大涨只基于资金链这一因素,也就是说,其实楼市是一场"虚火",根基是很脆弱的那现在是什么样的理念在支撑着这一"虚火" 谢国忠:应该说,中国资产市场价格是完全靠升值预期来支撑的随着越来越多的人和流动资金被吸入市场,价格被进一步哄抬,不断验证着人们看多的预期于是,又有更多的人加入了这场狂欢现在,一方面是人们对于通胀的恐惧,总觉得钱会变得不值钱,但是房子是不会贬值的因此,手里一大把钱多半会去选择买房子;另一方面是银行的海量信贷刺激 只要银行里面还有钱,房价就会被一路炒高,而一旦没有足够的流动资金来喂饱这头"野兽"之时,泡沫也就破裂了 《浙商》:那么,在通胀的恐惧之下,还可以通过购买房产来对抗通胀吗 谢国忠:许多人通过购买房产来对抗通胀,从理论上是可行的但如果房价的增长速度超过了通货膨胀速度呢现在中国就是这样的情况我预计今年四季度的时候,房价会有一个调整,但这不是最后的调整,因为银行还有钱现在普遍的观点是认为美元要贬值,人民币要涨如果那一天认为人民币要贬值,美元要涨了,就意味着银行没钱了,房价要大跌了 到美国去买房 《浙商》:我记得您在一篇博客中写道:我对中国乐观,对美国悲观为什么 谢国忠:我说对中国乐观,对美国悲观,主要是因为中国勤劳,善于积累,一个表现是积极储蓄,这在很大程度上可以避免金融灾难而美国刚好相反但是现在,美国也在经历着变化,从借钱花钱,到赚钱存钱了我觉得美元已经企稳了,并且将会有一个强势反弹,最主要的依据就是美国的储蓄率在上升,这直接造成了资金链缺口的下降其次,迫于通胀压力(大家都看到了,现在油价那么高),我预计美联储将会在今年加息,可能会高达5个百分点,明年还要继续加一到两个百分点所以我建议,如果手头有钱的话,应该等明年去美国买房子 《浙商》:也就是说,美国楼市会有很大的反弹空间 谢国忠:美国的楼市是被低估的,而中国的楼市则被高估了现在,美国洛杉矶最好的酒店,从3亿美元跌到了4000万美元,我有个朋友甚至花190万美金就在纽约长岛买了600平方米的房子另外,从房价和房租回报率上看,在曼哈顿的一个写字楼,价格大概是3000多美金/平方米,差不多只有上海市中心的一半,但是租金回报率却是上海的4倍现在中国的房租回报率非常低,历史上看,没有一个国家在房租回报率很低的情况下是没有泡沫的而美国的房租回报率则要高得多,这表明市场是相对理性的,随着美元转强,应该会有比较大的反弹空间 《浙商》:但是为什么美国房价那么低,中国房价那么高,大家却都争着在中国买房呢 谢国忠:就因为大家觉得美国的房价还要跌,中国的房价还要涨中国资本市场的情况主要取决于政府政策,因而上涨"一波又一波"的现象在中国楼市和股市都很常见我常说,擅长长线投资的巴菲特,到中国就完了因为中国资本市场,知道什么时候"进"比什么时候"出"更重要但是眼下资本市场的疯狂不会持续很长时间,"纠偏"可能发生在今年四季度明年,由于中国仍有能力释放出更多的流动性,可能会出现另一波热潮但长远看来,这是靠不住的当美元恢复强势时,可能在2012年,中国的房地产市场可能会像在亚洲金融危机期间一样遭遇雪崩 《浙商》:那您为什么觉得明年是去美国买房的最佳时机 谢国忠:现在,美国的房价已经很低了,并且还在跌明年的时候,美国的利息涨了,但是经济还不好,这就是最低点了,一定要进入一旦大家都注意到了,原来美国的房价那么低,那必然会有大量的资金涌入到时美元看涨,人民币看跌的观念也会深入人心,那么美国的楼市也要涨了等着去美国买房吧,记住选择那些大的城市、地段好一点的地方

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